拿高价地却遇调控 安徽最大房企文一集团”过冬”

（原标题：拿了多宗高价地却时逢最严调控 安徽仅次于房企文一集团变招过冬）9月30日之前的那段日子，对在合肥有项目的开发商来说，是一年内最幸福的时光。合肥市场上一房难求，买房资格甚至必须代价额外成本方能获得。然而，10月2日晚上9点左右，合肥市政府公布楼市调控新的措施，市场成交价的量与价同时发生变化。最严调控政策之下，这个2016年房价下跌最慢的城市开始经常出现暴跌，散户去化不力，甚至经常出现项目散户即亏本的怪相。

来自克而瑞的数据，调控之后的第一个月，合肥新建商品住宅成交价43.98万平方米，刷新49个月的低点，环比暴跌63%；房价在下跌13个月后，首次经常出现暴跌至12791元/平方米，环比跌到5%。合肥房地产市场此前的火热，也更有了还包括万科、恒大、华润、万达、碧桂园等大型房企争相进驻，然而，合肥市场当之无愧的大哥仍然就是指合肥东边小县城兴起的文一地产。

今年7月，中国指数研究院公布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜表明，文一地产以128亿元销售额位列54位，缔造安徽房企销售额首位。中国指数研究院数据表明，文一地产在合肥享有近30个项目，这完全是万达、恒大和碧桂园在合肥项目的总和。在土地市场竞争尤为白热化的2015年和2016年，文一地产在合肥市场仍然进账18宗土地，其中少有多宗高价地。

当楼市风云突变，这些高价地如何较慢所求，则沦为房企们必需思维的问题。文一地产也无法置身事外，其被迫转变多个项目的原先研发节奏。然而，这家迈向全国50强劲的房企，唯一重仓的城市也是合肥，处在调控风暴眼的文一地产，沦为市场注目的焦点。外界的熙攘之中，文一地产长久以来不择手段高价拿地，并将慢视作圭臬的高周转模式否需要以求维继并无清楚答案，值得注意的是，在拒绝接受记者专访时，文一地产低管用过冬来形容接下来的2016年，并回应公司早已储备粮草，谋划应付措施。

困境：当高价地遇上最严调控最严调控之下，合肥这个中国房价下跌最慢的城市房价开始暴跌，散户去化不力，甚至有开发商散户即亏本。合肥对楼市动真格之荐开始奏效。

11月30，合肥步入首场禁售土拍电影，大约90家房企激战8宗地，最后两宗土地看清政府设置的最低价格，以摇号产生竞得者。《每日经济新闻》记者从合肥国土局网站理解，当日竞拍的6宗禁售地块后期须要确保房源售价无法低于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最低明码标价备案价格。土地最高价则为地块所在区域历史最低成交价，即已成交价的最低价格。

以蜀山区为事例，政府得出的最低禁售折算楼板单价为22103元，与今年6月葛洲坝地产竞得的楼板单价21550元地块基本持平。禁售在减少地价的同时，也将昔日的地王回到最高点。据《安徽商报》报导，合肥市对备案价格高于本区域内同品质、同类型房源明码标价平均值备案价格的项目，开办绿色通道，即报即筹办，减缓市场供应；若申请人备案价在平均值备案价与最低备案价之间，将指导企业科学合理制订价格。

11月下旬，《每日经济新闻》记者就新的备案规则约见合肥物价局，工作人员回应，新的备案项目价格不得低于所在区域已不存在的最低价格，此举意味著政府给房价设置了一道红线。以滨湖为事例，目前该区域最低备案价价格为19899元/平方米，低于该价格的项目无法转入销售环节。禁售对文一地产的影响不必言说。2015年12月，文一地产竞得滨湖BH2015-05-A地块，沦为当年单价地王，豪门金地项目由此问世。

文一地产企图通过产品升级取得更好的溢价，其一位不愿明示的高管向记者透漏，该项目成型之前，参观了很多豪宅项目并展开核对和参照，新的打造出项目的物业，用材、户型甚至是景观。合肥房管局网站表明，豪门金地项目的高层住宅均价在2.2万元/平方米左右，而距离该项目不远处的合肥云谷高层住宅均价大约1.35万元/平方米，洋房为1.7万元/平方米左右。

今年3月，文一地产76.89亿元竞得滨湖总价地王，该地块住宅部分楼板单价大约1.9万元，而目前合肥物价局给对滨湖新房设置的价格红线为1.99万元/平方米。如果按政府的指导价格定价，散户即亏损。文一地产高管向记者回应，有限购得影响较小的豪门金地降价空间并不大，主要是因为该项目地价低于周边项目，文一应对策略为变长销售周期。

中国指数研究院数据表明，目前，文一地产在合肥享有近30个项目，这完全是万达、恒大和碧桂园在合肥项目的总和。据《每日经济新闻》记者不几乎统计资料，2015年和2016年，文一地产在合肥公开发表土地市场分别竞得的18宗土地花费代价合计为242.73亿元，而同期，文一地产的销售业绩为280亿元。如此低的投资扩展金额，文一地产如何符合资金市场需求？文一地产低管称之为，慢是文一地产发展的显然，拿地到动工甚至到散户一般时间为4~6个月，16~24个月基本构建项目承销。

文一地产在合肥经常是数十个项目同时研发，项目资金并联，为文一地产获取了大量现金流。调控之下，文一地产早已上升合肥市区项目的研发节奏。此举意味著，低周转的模式在部分项目早已权宜之计。在拒绝接受记者专访时，文一地产低管用过冬来形容接下来的2016年，并回应公司早已储备粮草，谋划应付措施。

突围：向不出租汽车区域发力楼市风云突变，这些高价地如何较慢所求？文一发端于合肥肥东，茁壮于合肥，唯一重仓的城市也是合肥。面临房价下跌压力，监管部门开始将调控之手伸展被文一地产寄予厚望的非出租汽车区县，如肥东、肥西、镇远等地，以构建突围。10月31日，文一地产与合肥万科签下，将联合开发肥东FD16-12号地块，该地块为9月23日，万科以48.80亿元代价竞得，楼面价1.12万元/平方米，沦为肥东住宅楼面价的高点。

文一地原产肥东县发家，除了地产研发，还牵涉到教育、旅游、酒业等方面，具有很深的政府关系，这是万科所器重的。但外界极为为难的是，在肥东享有大量储备的文一地产缘何和万科合作。自学万科产品研发、营销管理等技能之外，通过万科提高整个肥东的知名度和价值才是文一地产所重视的。

文一地产高管透漏，为确保公司业绩和资金，将减缓不出租汽车地区项目的研发。看起来一切尽在掌控之中，肥东的房价和成交价也节节高爬，这或许是一场赢局。10月，肥东新建商品住房量价大上涨，销售量1903套，实际成交价加权平均价首次斩万，每平方米为10552元，单月下跌787元，环比上涨幅度8.06%，低于合肥同期环比上涨幅度。

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