安全第一控投资 融创上半年拿地成本仅3620元/平

融创正在步入高质量快速增长，当下有为未来可期。融创中国（01918.HK）今日发布2018年中期业绩。

今年上半年，融创构建营业收入465.8亿元（人民币，折合），同比快速增长215.3%，毛利润115.3亿，同比快速增长251%，归母净利润63.6亿，同比大上涨287.7%，归母核心净利润66.1亿，同比大上涨292.3%。基本每股盈利1.45元，同比大上涨245%。上半年，融创一直以现金流的意味著安全性作为经营宗旨，坚决“强劲运营、触投资、叛杠杆”，之后将战略优势转化成为出色财务展现出。融创倒数几年跨越式快速增长早已构筑起规模的护城河，并构建了全国的平衡布局。

预示着市场趋势的转变，融创主动做出策略调整，接下来将“严控投资、务实经营，构筑更加稳固的护城河”。融创中国董事会主席孙宏斌在业绩不会现场回应：“2016年，我曾多次说道过，这次宏观调控的不利程度是不可想象的，不会转变出售预期。到目前我们依然辨别，宏观调控政策在短期内会放开，因此我们还十分小心谨慎，2016年到现在完全没在公开市场拿地，现在还是如此，安全性是第一位的。

”核心净利同比减292%盈利增幅创意低身处严苛的房地产调控，依然构建业绩快速增长，归功于融创具备前瞻性的研判能力和精准的战略布局。2018年上半年，融创归母净利润63.6亿，归母核心净利润66.1亿，同比增幅分别约287.7%和292.3%。净利润和核心净利润是取决于一家企业盈利水平的最重要参数，融创这两项指标相似300%的涨幅，是公司有史以来获得的最低同比增幅。

敲诸整个行业，这样的增长幅度即使在TOP10房企中亦是名列前茅。这标志着融创在过去几年精准的战略布局之后，已步入进账周期。

倒数三年合约销售金额构建跨越式快速增长，是融创盈利快速增长的显然。数据表明，公司于2016年构建合约销售1506亿，同比快速增长120%；于2017年构建合约销售3620亿，同比快速增长140%；于今年上半年，构建合约销售金额1915.3亿元，同比快速增长76%；截至今年前7月，融创已完成的合约销售额已约2254亿元，已完成全年4500亿销售任务50%以上。

对比2017年前7月的已完成比率37%，融创超额完成全年既定销售目标是大概率事件。公司利润率急剧提高则是盈利大涨的另一个至关因素。

融创毛利率于上半年之后回落至24.7%，同比快速增长2.5个百分点。过去几年，融创在战略上谋求规模的快速增长，采行收购方式较慢取得项目，而收购项目一般来说不会首度集中处理较低利润甚至零利润资源，这在一定程度上拖垮了公司过去两三年的利润率。

随着这些项目处理完毕，以及公司运营水平的提高，利润率也将重返长时间水平。92%坐落于一二线优质土储保驾未来快速增长作为房地产行业中著名的收购之王，融创在如何提供低价优质的土地储备方面拥有者别人“习不出”的独门秘籍。

更为重要的是，通过收购取得的大量低成本土地储备，为公司将来的发展奠下了坚实基础。今年上半年，融创进一步提高拿地标准，掌控拿地节奏和规模，合计提供土地总建筑面积2920万平米，权益建筑面积1545万平米，平均值土地成本仅有为3620元/平米，为近年来提供土地均价的新高。截至6月末，融创享有土地储备2.31亿平方米，其中绝大部分是通过收购提供，多达92%坐落于一二线及环一线城市，土地平均值成本仅有为4470元/平方米。对应同期多达16000元/平方米的销售均价而言，融创可运作的利润空间十分可观。

孙宏斌曾公开发表回应，房地产企业仅次于的风险乃是在于卖喜了地。因此，融创在明确的运营中，一直固守着“不买贵地”的准则。2016年底，国内不少城市的土地炙手可热，融创悄悄启动内部预警机制，仍然参予公开发表的土地拍卖会，防止接盘低总价、低溢价、低单价的“三低”项目。融创现有土地储备可获取的总货值高达3.29万亿，其中92%集中于在一二线及环一线城市。

货值充裕、布局身体健康且高质量的土地储备，不足以承托公司在未来多年内维持行业头部企业的地位。融创中国继续执行董事兼任行政总裁汪孟德在业绩不会现场回应，融创未来仍将探讨一二线核心城市居多的布局方向，之后坚决高拿地标准，严格控制土地提供节奏和规模。他同时辨别：“过去两年，无论是公开发表招拍挂还是缴收购，卖方预期都在一个较为高位的水平上，但是，未来一两年，卖方的地价预期认同不会往下走。

”调控之前上涨得较少的区域，有可能未来的地价水平会有大幅波动，调控之前就上涨得较为低，同时供求关系也有问题的区域，未来地价可能会经常出现持续上调。杠杆持续急剧上升加剧企业“护城河”今年以来，在全国提倡去杠杆的宏观经济环境下，融创身体力行地坚决“强劲运营、触投资、叛杠杆”。截至报告期末，融创总资产6699亿，同比上年末的6231亿快速增长468亿；所有者权益635亿，较上年末的606亿减少29亿。

经营规模提高的同时，有息负债持续上升，较上年末增加将近百亿。汪孟德回应，叛杠杆是融创这两三年十分确认的方向。未来几年，融创的杠杆率还不会持续的上升，净资产水平则不会持续提高。

身处资金密集型的房地产行业，融创一直推崇现金流的安全性，增强现金流管理，时刻确保现金流充裕的基础上去提高市场份额和经营绩效。截至6月30日，融创享有现金余额874亿元，与上年末保持平衡。

债务结构上，融创维持长短期的合理比例配备，一年内届满之短期负债及长期负债当期部分仅有753亿，现金余额不足以覆盖面积短期债务。融创务实且有质量的快速增长获得资本市场的接纳。今年5月4日，恒生指数公司月发布2018年一季度评估结果，融创中国选入恒生中国（香港上市）25指数，并将于6月4日月划入。恒生中国（香港上市）25指数的成分股主要涵括大型国企及优质大型蓝筹民营企业，划入该指数也意味著融创将要选入恒生指数，挤身蓝筹行列。

同时，国际评级机构穆迪也倒数两次下调公司评级，由平稳提高至正面。实行“标杆战略”打造出产品、服务金字招牌今年1-7月，融创已完成全年销售目标的50%以上，约合2254亿元合约销售额。今年下半年，公司合计享有可售货值大约4900亿元，产于于一二线合计74个城市大约360多个项目中，预计全年构建年初既定的4500亿销售目标已无悬念。

未来，中国房地产市场的行业集中度将更进一步提高，享有产品、品牌和运营优势的头部公司也将不会之后维持低快速增长。融创作为行业前五强企业，早已构筑起规模的护城河，将沦为行业集中度提高的受惠者，急剧提高市场占有率。

总结往昔，融创市场份额的持续提高，归功于公司精准的战略定位，也折射出市场与客户的高度接纳。融创一直坚决产品领先战略，不但享有需要引导行业最低标准的产品品质，还通过产品研发领域的大大投放，持续保持在产品能力上的创意与引导，享有意味著竞争优势。目前，融创已构成多条不具备行业影响力的成熟期高端产品线，如壹号院系、桃花源系和府系等，以平稳的高品质顺利进账客户的高度接纳和普遍赞誉。

为了确保项目的高品质呈现出，融创在内部设计了全面质量管控标准和系统性的全链条质量项目管理体系，其中涵括了1500多个低于国家拒绝的八大类质量管控标准，同时公司和独立国家专业机构对产品质量展开严格监督项目管理，发售六大监督项目管理体系，以保证质量管控标准的落地。多年来，融创凭借产品品质和服务优势夺得客户信赖，在权威机构展开的2018年房地产行业客户满意度调查中，融创超过92分，而2017年行业前10强劲企业的平均值分数仅有为80分，高达均值12分的高分位，使得融创产品和服务在行业中沦为标杆，也沦为10强劲房企中分数最低的公司之一。

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