半年报点评|绿地控股：一线城市布局脚步放缓 降负债压力犹存

8月27日晚间，绿地控股公布2018年上半年报。相结合房地产主业、多元布局的绿地控股普遍撒网。大基础设施、大金融、大消费等产业集群布局背后，是绿地控股2018年上半年大力去杠杆，抢跑去库存。

然而，一线城市瘦身、区域展现出分化、清净负债率仍处高危，仍是绿地控股被迫认清的问题。回款亲率约91%叛负债压力尚存8月27日，绿地控股揭晓上半年报。半年报表明，绿地共计构建营业收入1579 亿元，同比快速增长 25%；利润总额116 亿元，同比快速增长 40%；归属于母公司股东的净利润 61亿元，同比快速增长30%；经营性现金流量净额 262 亿元，同比快速增长 119%。

绿地控股营业收入变动原因为，公司房地产主业保持良好发展态势，共计构建营业收入 717 亿 元，同比快速增长10.77%；大基础设施产业维持较慢发展势头，共计构建营业收入773亿元，同比快速增长44.72%。根据半年报表明，绿地控股合约销售金额1627.2亿，同比增加22.3%，其中住宅占到比69.1%，同比增加0.1%；销售面积1349.3万方，同比增加29.8%，其中住宅占到比72.4%，同比微降，增加4.6%。

相比于绿地控股近三年销售额增幅来看，绿地控股维持较务实的较低快速增长趋势。绿地控股房地产主业构建合约销售金额1627亿元，同比快速增长22%，合约销售面积1349万平方米，同比快速增长30%，回款1476亿元，同比快速增长36%，回款亲率超过91%。比起营收，叛负债压力极大。在国家大力去杠杆的背景下，相比于上年同期，绿地控股上半年有息负债总额虽回升至2629亿元，较年初上升131亿元，降幅近5%。

叛杠杆效果下，绿地资产负债率仍约89.0%，清净负债率约179.7%。据亿翰智库统计资料，2017年，上市房企整体平均值清净负债率是76.61%，参照此数据，绿地控股的净负债率似乎处在高危方位。多元化布局下的PPP项目、特色小镇等资金需求量很大，再行再加负债居高不下，绿地控股的发展速度受到了影响。

此外，在去杠杆的同时，绿地控股也大力去库存。半年报表明，绿地控股构建回款1476亿元，同比增加36%，销售回款亲率91%，低于17年全年11%。

绿地控股房地产主业构建合约销售金额1627亿元中，去库存有526亿元。一线城市布局脚步上升 区域展现出呈现出分化根据2018年上半年报表明，公司房地产主业合约销售金额中，住宅占到比 69.1%，招商占到比 30.9%；合约销售面积中，住宅占到比 72.4%， 招商占到比 27.6%。近年来绿地控股在上海等一线城市拿地进程较慢，也影响了一线城市业务的扩展，二三线城市后来者居上，如今的状况是：原本好的区域显得很差，而原本很差的区域逆好。

区域展现出呈现出分化的趋势。根据半年报表明，华中地区、华北地区、东北地区、西北地区、西南地区的毛利率比上年均增加，分别增加3.19、8.92、0.93、5.85、1.79个百分点。东北地区营业收入和营业成本比上年分别增加22.63%、21.88%。华东、华南、海外三个地区的毛利率减少。

并且，从利润展现出看，绿地控股总体毛利率并不引人注目，很多公司毛利率皆有30%水平。绿地地产主业毛利率：26.11%,同比快速增长14%。其中，上海毛利率41.20%、海南35.40%、江西34.54%、江苏34.53%、山东29.71%、广东29.64%。

拿地方面，绿地控股追加权益建面大约2161万方，同比增加242.5%，对应货值近3000亿元，其中高铁车站周边项目占比超强30%，住宅项目占到比77%；权益拿地金额421亿元，基本与17年全年拿地金额457亿元持平。楼面均价1948元/平米，较17年平均楼面价增加14.3%。多元布局全面前进正式成立绿地教育集团绿地控股在基础设施、消费、金融领域展开了全面布局，进而构建了以地产居多业的多元产业发展之路。比如布局酒店、特色小镇、PPP项目扩展、能源、精品餐馆、教育等领域。

报告中称之为，公司大基础设施产业主动迎合环境变化，千方百计调结构、拓市场，增大了EPC和施工总承包项目比重，有选择性地接续PPP项目，房屋建设、基建工程业务规模之后维持较慢发展态势， 整体竞争能力大大提高。绿地控股在基础设施领域上半年合计构建经营收入773亿元，同比快速增长45%。同时，上半年总计新的签合同金额1550亿元，同比快速增长 75%。在金融领域，上半年构建利润总额15.5亿元。

追加项目规模1,550亿，同比快速增长75%；追加许昌至信阳高速公路项目、南京祈雨山PPP等项目,同时南京地铁五号线、宁波杭州湾滨海新城PPP等项目建设前进。除基础设施领域外，绿地控股同时布局高铁新城，已提供了宿州、阳江、重庆、长沙、株洲、赣州、萍乡等一批低成本的战略性高铁车站项目。

变换公司之前，绿地控股在重点城市及周边有阻塞效应地区签下了大批特色小镇项目，牵涉到土地储备资源40000亩，公司非市场化拿地能力持续提高。预计未来将构成批量土地供应，打造出非市场化拿地优势。在能源领域方面，2018 年上半年，国家经济政策的调整和经济发展前景的不确定性，能源行业波动减小。

半年报表明，能源及涉及产业营业收入和营业成本分别增加13.84%、14.13%。除以上绿地控股原先多元化布局外，绿地控股还在8月28日对外宣告月上海证券交易所正式成立绿地教育集团，同时旗下首家托育中心——蓝优托育也落地上海，之后向教育领域展开了解探寻与延伸。

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