中报解读|世茂：千亿门槛 一步之遥

【中国原创报导】在经历过去两年的主动结构调整与优化后，2017年上半年世茂房地产无论是销售金额还是营业收入、毛利、利润皆构建有质量的快速增长。对于全年销售，世茂所持悲观态度，将目标下调至880亿元，并未来将会超额完成。不受中期业绩各项数据指标影响，世茂港股市场反应反感，截至8月30日收盘，股票下跌15.65%，报价16.260港元，创近两年来的股票新纪录，并刷新2008年11月以来的仅次于涨幅。

谈到集团2017年上半年展现出时，世茂集团董事局主席许荣茂回应，世茂于2015年及2016年的企业战略是上升规模及执着有质量的快速增长，2017年则是规模和利润锐意。各项指标已完成较好 世茂转入有品质快速增长年2017年，世茂房地产转入有品质的快速增长年。半年业绩报表明，世茂房地产2017年上半年构建签下额451.2亿元，同比大幅度下降30.9%，已完成全年800亿元目标的 56.4%;构建营业额358.22亿元，同比下跌19.3%;构建毛利105.91亿元，同比下跌25.1%;毛利率29.6%，去年同期28.2%；股东不应占到利润大约为38.79亿元人民币，同比提高28.1%；并且是鲜有的几个中期派息超过40港仙的内房股。

业绩下降一方面源自世茂房地产准确的推盘策略。去年国庆以来，一二线城市楼屡屡首演楼市调控政策，世茂辨别今年的机遇在三四线城市，并增大三四线城市项目的推盘力度，一二线城市对低线城市的楼市市场需求传导效应显著。

业绩大涨的另一个原因则是世茂提高营销效率，减缓去化周期。2017年上半年，世茂房地产整体可售去化率由2016年同期的46%提高至60%，新的供货去化率由2016年同期的63%提高至80%;均价同比下降17.4%至16656元人民币/平方米；签下利润率约19%，超强年度指标（13%）6个百分点。对于全年销售业绩，在8月29日于香港举办的世茂房地产2017年中期业绩会上，世茂集团董事局副主席许世坛回应，下半年供货比上半年要多，且价格也在下降，可行性计算出来，全年业绩认同不会多达880亿。

据理解，世茂下半年的将发售大约428万平方米的可售面积，连同截至2017年6月30日起至大约250万平方米的可售面积，集团于2017年下半年可出售总面积大约为678万平方米。全年总可售货值将多达人民币1500亿元，预计去化率在60%以上。

在报告中，另一个十分最重要的数据是负债率，这关系到房企的运营情况。世茂房地产上半年的报表表明，截至2017年6月30日，集团清净负债率为52.5%，较2016年底的53.4%上升0.9个百分点。清净资产负债率已倒数5年保持在60%以下，这反映了世茂较好的经营和财务管理能力。

至于原因，世茂房地产回应，一是强化销售回款，二是提高财务管理能力及优化资本结构，三是持续积极开展房地产金融创新，保证企业平稳发展。数据表明，2017年上半年世茂房地产销售回款大约人民币360亿元。截至2017年月6月30日，世茂房地产账面现金超过人民币220亿元，资金充足。

据世茂房地产透漏，世茂仍有较为充足的额度没发售，比如世茂国际广场的ABN，比如中票的80亿，比如有抵押的CMBS，我们手上的融资工具和待发售的额度还是十分充裕的。优化布局 加快多元化 未来三年保持高速快速增长前两年，世茂房地产在土地市场的动作更为高调，而2017上半年，这一情况再次发生了明显变化。半年业绩报表明，上半年，世茂房地产减少土地储备453万平方米（权益前），分别于上海、北京、广州、厦门、武汉等17个最重要城市，追加权益后面积同比快速增长265%。截至目前，世茂房地产共计享有150个项目，产于于全国45个城市，共3413万平方米（不应占到权益）的优质土地。

从城市布局来看，世茂房地产做到了适当的战略调整，即：布局一二线城市同时，注目一二线周边可支撑外溢市场需求的三四线城市。与此同时，恪守务实经营的一贯作风，在欲发展与触风险的决择中，综合均衡，双管齐下。对于下半年的投资支出，许世坛回应，与销售和汇款完全一致。

多买了楼，多收了钱，也不会多卖地。最重要的是，今年世茂可能会在长三角、大湾区等核心地区增大土地投放，当然这些战略的土地投放较为低廉，虽然不会减少全年的土地支出，但是不会保证2018、2019年更加高速的快速增长。

除了优化城市布局外，世茂房地产的多元化布局也成果显出。报告期内，世茂房地产多元化业务酒店、租金和其他收益为人民币16.6亿元，同比下降16.0%。在酒店方面，世茂房地产减缓轻资产运营路径，与喜达屋资本签定了全面战略合作协议。

目前有数上海松江世茂睿中选酒店、厦门湖滨世茂睿中选酒店、上海虹桥世茂睿中选尚品酒店及泰州世茂弘御酒店4家酒店开业经营。据理解，双方议定的目标是未来5年开办100家酒店，还包括直营和输入管理两种模式，其中谦和酒店只占到20%-25%，75%左右都是输入品牌和管理的酒店。

同时，世茂还与三丽鸥打开战略合作，创意商业模式，就三丽鸥旗下全球著名的Hello Kitty卡通形象的许可签订了合作协议。未来在上海世茂国际广场顶层打造出Hello Kitty室内主题馆，将沦为上海南京路上的全新热门商业乐园。在商业地产方面，世茂通过实行商业地产专业化研发和经营策略，获取多元化的商业物业和质量出色的服务，力争沦为杰出的专业化商业地产开发商及运营商。此外，世茂通过跨界资源整合，探讨教育、体育、文化创意，通过打造出红藻教育社区服务体系、合力西班牙巴塞罗那足球俱乐部实行卓越体育战略，营造了自身的国际化标签，构建了品牌电子货币、社区赋能、产品溢价。

精准投资、增强内部流程、多管齐下减少负债、强化创意多元融资渠道、大力拓展优质土储、持续布局多元创意业务等等，加快发展的世茂房地产正在多重维度上展现出着更好可能性。对于未来的房地产市场，许世坛指出，世茂房地产2018年的快速增长预期认同要多达2017年，即增长速度多达30%。可以说道，世茂早已转入了一个有品质的快速增长阶段，而且是持续性的快速增长。

我们现在早已把三年（2017-2019）的计划做到出来了，每年都会比上一年有一定的快速增长。

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