德信中国:巨额债务下敲响2019房企赴港上市第一钟

来源：德信中国他人眼中的加官晋爵，或许只是当事人心中的被逼不得已。今天（2019年2月26日），内地回国港上市房企再行再配新军——以建银国际为独家荐举人的德信中国（2019.HK）在港交所主板上市，沦为2019年首家在香港上市的房地产公司。早间，德信中国以2.8港元／股发行价散户。散户后股价再行很快增高至2.82港元／股，而后直线回升。

累计午间收盘，其股价在2.8-2.81港元之间往返波动，最后收报2.80港元／股，成交量624万，总市值73.7亿港元。来源：同花顺德信中国2月25日发布公告，宣告全球发售大约5.32亿股，其中香港发售数目为1690.6万股，国际发售5.15亿股，放售价制订为每股发售股份2.8元，为招股价相若2.32元至3.25元的中间价左右。预计发售扣除款项净额为13.73亿港元。

其中，于香港发售的1690.6万股，相等于香港公开发表发售项下可行性可可供股份的5320万股香港发售股份总数的大约0.32倍，大约占于任何超额配股权获得行使前全球发售项下可行性可可供股份的发售股份总数的3.18%。根据香港公开发表发售可行性托呈圆形发售而未予股份的3629.4万股发售股份后已重新分配至国际发售。德信中国回应，筹措13.73亿港元款项60%将用作研发若干现有物业项目的开发成本；大约30%将用于潜在物业研发项目的土地并购和建筑成本，以及用作目前经营和计划扩展业务的城市物色和并购地块以并购土地储备，10%将用于一般公司及营运资金。

来源：中国网地产德信敲钟的背后，到底是让人难过的业绩还是令人困惑的债务？浙系味道浓烈 过度倚赖杭温湖三城“地域标签”，是好，也是怕。根据德信中国的招股书各项数据表明，浙江仍然是德信中国名副其实的大本营及主战场。

根据行业报告，2017年，按浙江省全部11歌地级市住宅物业合约销售额计算出来，德信中国名列第五位，市场份额超过2.2%。土地储备方面，招股书表明，截至2018年11月30日，德信中国总引人注目超过693.39万平方米，其中浙江省土储超过589.87万平方米，占到于多约85.07%，浙江的布局在德信的地位仍然不能动摇。值得注意的是，杭州、温州、湖州三城沦为“德信三强”。

来源：德信中国招股书数据表明2018年11月30日起至，杭州、温州、湖州三城土地储备分别为140.19万平方米，134.89万平方米以及97.57万平方米，分别占到总土储的20.2%，19.5和14.1%。三城土地储备占到集团总土储过半，超过53.8%。此外，招股书表明，2018年德信中国共计享有107个正处于有所不同阶段的物业项目，其中，28个坐落于杭州，26个坐落于温州，18个坐落于湖州，三城占到集团总物业项目的67.29%。

收益部分，杭温湖三州也仍然占有前三甲方位，2016年三城收益超过66.40亿元，占到总收入比重超过98.78%，2017年三城58.44亿元的收益占到总收入比重89.89%。2018年前三季度，三城55.86亿元收益占到总收入比重又超过98.28%。

值得注意的是，德信中国千年老二温州从2017年开始，营收多达浙江省不会杭州，沦为德信中国收益贡献率最低的城市，2018年前三季度，温州堪称以50.37亿元的收益多达杭州4.53亿元的10倍之多，占德信中国总营收的88.6%。无论业绩还是土储，都解释德信中国仍然是一个典型的区域性房企，全国化程度还尚能在襁褓。

来源：德信中国招股书在业务布局风险方面，德信中国方面回应，目前集团业务在相当大程度上各不相同我们经营所在的浙江省和长三角地区的其他地方的房地产市场。这些房地产市场有可能不受本地、地区、全国乃至全球因素影响，还包括经济和金融状况、本地市场投机活动、房地产供求关系、投资者信心、房地产买方其他投资选择的可行性、通胀、政府政策、利率和资本供应。在反省自身发展的同时，德信中国回应未来仍将稳固在浙江省的领先市场地位，以及不会将业务拓展至长三角及全国的主要城市，同时持续减少具备成本竞争力的优质土地储备。债务泰山压顶 回国港IPO能否市府？规模与负债，或许就像一对造就的兄弟。

德信中国近几年成绩有目共睹，招股书表明，物业销售占到的信中国总收入的90%以上，2015年—2018年第三季度，德信中国销售物业收益分别贡献，52.41亿元，67.22亿元，65.01亿元以及56.84亿元，2018年前三季度，德信中国销售物业收益占到同期总收入的99.3%。毛利和净利方面，截至2015年、2016年、2017年及2018年9月30日起至九个月，德信中国毛利分别为人民币5.92亿元，9.08亿元、15.32亿元以及18.57亿元，毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。

截至2015年、2016年、2017年，德信中国净利润0.65亿元、5.13亿元以及8.39亿元，填充年增长率大约为260.3%。截至2017年及2018年9月30日起至九个月，德信中国净利润利润分别为人民币2.34亿元及9.81亿元，增长率大约低约319.5%。

不可避免，德信中国也无法挣脱规模扩展带给的巨额债务压力。德信在规模扩展的同时，债务总额也大幅度减少。招股书表明，2015-2017年德信中国总流动负债分别为137.19亿元、159.45亿元、271.93亿元，到2018年剧增至380.39亿元。

来源：德信中国招股书德信中国2015年净资本负债比率为278.7%，2016年低约435.2%，2017年再降275.7%，截至2018年9月30日，德信中国净资本负债比率降到103.1%，但仍低于行业平均水平。来源：德信中国招股书值得注意的是，德信中国2018年债券部分负债约77.07亿元，相比2017年底的42.53亿元下降81.21%。同时，截至2018年9月30日，德信中国必须一年内偿还债务的借款超过58.06亿元。

来源：德信中国招股书而德信中国2018年前三季度现金及现金等价物金额仅有为49.87亿元，近足以承托其77.07亿元的债券借款。关于减少负债方面，德信中国董事长胡一平在港交所现场回应，未来不会制订一些策略，将负债掌控在合理水平。政策调控趋严 千亿目标路在何方？德信中国将2021年的销售目标订为千亿。

浙江省社科院公布的2019年浙江发展报告回应，2018年前三季度，房地产开发投资较2017年有较大幅快速增长，正处于近年来的高位。尽管目前增长速度有所下降，房地产投资的快速增长态势将不会持续一段时间，预计2019年全省房地产开发投资形势不会呈现出高位降速状态。

浙江蓝皮书还预测，遏止房价下跌，让住房重返同住属性，平稳市场预期，防止市场大幅度波动依然是当今和今后较长一段时期的政策导向和目标。因此，出租汽车、限贷、限售、禁售等限制性政策短期内会断裂。在金融方面，政府部门将之后严苛管控各种违规资金转入房地产领域，诱导投机和投资性市场需求，防范房地产泡沫化风险。

似乎，这个消息对于重仓浙江大本营的德信中国并不理想。德信中国的发展历程多达25年，除地产业务外，目前还享有影视、物业、投资、身体健康等产业。

据招股书表明， 2015—2017年各年度，德信中国的合约销售总额分别为61亿元、72亿元及151亿元。截至2018年9月30日起至九个月内，德信中国合约销售额为106亿元。来源：中国网地产至于全年数据，德信中国官方目前仍未发布，但弹头房均查找三家数据机构，亿翰智库表明，德信中国2018年业绩234.2亿元，房企排名第84位，克而瑞表明其销售业绩为366亿元，房企排名第71位，中指研究院表明的房企名列数据与克而瑞完全相同，都为第71位，但销售金额为396亿元。

德信中国曾公开发表回应，2018年要构建合约销售350亿元，2021年构建千亿的目标。目前不能等德信中国年报公布才能获知2018年全年销售现实数据，但前9个月106亿元销售业绩似乎大幅度高于原订目标。谈到经营策略，德信中国董事长胡一平在上市致词中回应，德信中国将以平衡务实为核心，在标准化管控和高效运营的同时构建有质量的快速增长，持续执着“规模、品牌、利润”的协同和平衡发展。

很似乎，对于中国房地产千亿军团门槛而言，德信中国还有一段距离。

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